Чем опасна аренда жилья

Стоимость аренды жилья в Актобе выросла вслед за ценами на недвижимость. За деньги ЕНПФ многим удалось сделать приобретения, на которые они даже не рассчитывали. Теперь встал вопрос использования такого жилья. Какие подводные камни ждут владельцев квартир и арендаторов, выяснял репортер @aktobe_times

Татьяна ТОКАРЬ

«Недавно я обращалась в агентство по недвижимости, чтобы сдать свою квартиру в районе «Спутника». Там мне помогли найти клиента. В агентстве меня заверили, что никакого ИП мне открывать не нужно. За всё они заплатят сами. А на днях меня вызвал участковый полицейский и спросил, почему я не плачу налоги с аренды жилья. Подскажите пожалуйста, какие варианты могут быть по уплате налогов? Как работать не в убыток и без претензий от госорганов?»

С такими вопросами обратилась в редакцию АТ актюбинка. И действительно, сейчас люди стараются изыскать дополнительный доход. Таким источником вливаний в семейный бюджет становится сдача квартир в аренду, там более что наиболее удачливым актюбинцам удалось приобрести жилье на деньги из ЕНПФ.

Итак, по данным Департамента госдоходов Актюбинской области, в 2021 году в нашем регионе действовали 2 922 индивидуальных предпринимателя, которые занимаются сдачей жилья в аренду. Ещё 2 907 человек сдают жильё в аренду без открытия ИП, то есть, как физические лица. Как объяснили в пресс-службе ведомства, существует несколько способов уплаты налогов с этого вида деятельности. Они зависят от того, сдаёте вы жильё физлицам или организациям, от размера годового дохода, который вы получаете, а также, работаете ли вы один или используете наёмный труд.

В пресс-службе Департамента госдоходов Актюбинской области объяснили, что существует три способа оплачивать налоги со сдачи жилья в аренду. У каждого из способов есть свои преимущества и ограничения.



Способ №1. Декларация по ИПН для физических лиц

Физические лица, сдающие в аренду жилье и не зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей (далее ИП), ежегодно в срок не позднее 31 марта года, следующего за отчетным налоговым периодом, представляют декларацию по ИПН (форма 240.00) и уплачивают ИПН в размере 10% от полученного дохода в срок не позднее десяти календарных дней после срока, установленного для сдачи декларации.

Декларацию по ИПН (форма 240.00) физические лица могут сдать через мобильное приложение «E-Salyq Azamat» или через кабинет налогоплательщика на web-портале cabinet.salyk.kz.

В случае, если жилье сдается в аренду налоговому агенту (ИП, лицо, занимающееся частной практикой, юридическое лицо, его структурные подразделения, юридическое лицо-нерезидент) исчисление, удержание и уплата в бюджет ИПН осуществляются у источника выплаты налоговым агентом.

Способ №2. Плательщики ЕСП

Физические лица могут исполнять налоговые обязательства путем уплаты ЕСП (единый социальный платёж) в размере 1 МРП (3 063 тенге) для жителей городов республиканского и областного значения, столицы и 0,5 МРП для жителей остальных населенных пунктов.

Такие физические лица будут признаваться плательщиками ЕСП со дня, в который произведена уплата, до последнего дня месяца, за который производилась уплата. При этом размер дохода за календарный год плательщика ЕСП не должен превышать 1175-кратный МРП, (то есть не выше 3 599 025 тг/год). Кроме того, плательщики ЕСП не имеют права работать с юрлицами и нанимать работников.

Способ №3. ИП, применяющие СНР на основе патента или упрощенной декларации

ИП, применяющие СНР (специальный налоговый режим) на основе патента или упрощенной декларации, до 2023 года освобождены от уплаты индивидуального подоходного налога. У них сохраняются обязательства по уплате социальных платежей (социальные отчисления, обязательные пенсионные взносы, взносы и отчисления на медстрахование).

В ДГД напомнили, что за непредставление налоговой отчетности, а также за сокрытие объектов налогообложения предусмотрено административное взыскание, в том числе денежный штраф.

Чёрные риелторы среди объявлений

Корреспондент «АТ» попыталась найти жильё в аренду по объявлениям с помощью Интернета. Так, мне приглянулась на фотографиях полуторка в Жилгородке с ежемесячной арендной платой в 40 тысяч тенге. И я сразу же наткнулась на мошенников. Мне предложили скинуть 4 000 тенге, а на следующее утро с 9 часов меня обещали подключить к базе арендодателей. На ней я, якобы, смогу сама подыскать себе жильё.

- На самом деле по таким телефонам нет никаких квартир, - рассказал газете «АТ» бывалый студент Тимур. – Ваш телефон сразу после перечисления денег заблокируют. Никакого смысла нет звонить по телефонам, где сдают квартиры по 35-40 тысяч тенге. Такие цены на рынке сейчас отсутствуют. Можно взять в аренду комнаты в общежитиях без газа с одним туалетом на этаж и платным душем по записи в пределах 20-25 тысяч тенге. А что касается квартир, то на них суммы аренды начинаются с 60 тысяч тенге в любом районе города.

Столкнувшись с недобросовестной рекламой, клиенты пишут жалобы. Однако администраторы Интернет-платформ не блокируют «чёрных риелторов». Так что желающим снять жильё приходится полагаться лишь на своё чутьё.

«Чёрный список» квартиросъёмщиков

У арендодателей тоже есть список нежелательных клиентов, которым они стараются никогда не сдавать жильё. Корреспондент «АТ» поговорил с владельцем квартир, который уже 5 лет работает на этом рынке.

- Во-первых, я никогда не сдаю жильё студентам 1-2 курса, - объясняет арендодатель Гульзия (имя изменено). – Они только оторвались от родителей и ещё только учатся жить самостоятельно. А это значит, что в раковине, как правило, будет лежать грязная посуда, санузел останется грязным на всё время их проживания. А если вдруг прорвёт трубу, студент-новичок в лучшем случае позвонит хозяйке, а в худшем соберёт вещи и убежит. Студенты 3-4 курсов уже более самостоятельные. Но даже для них я вешаю на входе в квартиру памятку с телефонами сантехника дома, лифтёра, а также пожарной службы, скорой и полиции. Потому что в критический момент даже взрослые люди теряются и всё забывают.

Нежелательные клиенты для арендодателей - молодые пары, которые решили попробовать жить самостоятельно. Обычно такие «пробы» заканчиваются через 1-2 месяца. А вернуть жилью достойный вид после такого проживания будет непросто.

- Как-то у меня снимала жильё молодая пара, - рассказывает Гульзия. – Аренду за них заплатила их тётя. Когда они въезжали, я увидела, что у парня мокрые носки – насквозь протекала обувь. Я его пожалела, подарила ему осеннюю и зимнюю обувь, которая лежала у меня без дела. Так они отплатили мне за доброту: сломали металлическую дверную ручку на входе, испачкали мягкую мебель, да холодильник и плиту после их ухода я отмывала часа три. А когда собралась уходить, из-под дивана вылез котёнок, которого они мне оставили. Страшно представить, что было бы с животным, если бы я ушла и закрыла его без еды и воды в пустой квартире на несколько суток! Порадовало лишь, что они не подкинули мне ребёнка! При выходе на лестничную клетку я увидела два пакета с мусором, который они попытались там спрятать, чтобы не выносить. После этого случая я всегда беру, кроме квартплаты, ещё и депозит. Он будет лежать до тех пор, пока человек не надумает съезжать. Иначе возмещать все расходы на клининг и ремонт жилья придётся за свой счёт.

А вот самыми бережливыми и долгосрочными арендодателями оказались… семьи с детьми, которые нашли детский садик или школу рядом с вашей квартирой.

- Такие семьи могут жить на одном месте по 5 и более лет, - говорит Гульзия. - Чтобы жильё за такой долгий срок не потеряло вида, нужно хотя бы раз в год наведываться и делать полную ревизию: ремонтировать дверцы мебели, генералить кухню и санузел. Иначе после съезда долговременных квартирантов вам придётся не только делать капитальный ремонт, но и обставлять жильё новой мебелью, полностью менять сантехнику. За месяц перед сменой обоев я даже разрешаю детям квартирантов на них рисовать. Это всегда доставляет детворе невероятное удовольствие. Но лучше всего, конечно, на стены клеить не обои, а покрасить их в какой-нибудь пастельный цвет. И вообще, в квартирах для съёма всё должно быть из очень устойчивых материалов.

Что касается самых выгодных квартиросъёмщиков, то ими могут оказаться… владельцы кошек и собак.

- Именно такие люди готовы выкладывать за съём квартир самые большие суммы, - утверждает Гульзия. – А если рядом с вашим домом есть парк, где можно утром выгуливать собачку, то вы можете получить квартиранта с породистым четвероногим на долгие годы. Важно обить мягкую мебель тканью «антикоготь» и предусмотреть место, на котором животное будет точить когти.

Выгодно ли сдавать жильё

Суммы, вложенные в приобретение жилья, возвращаются с оплаты аренды в ближайшие 10 лет. Такие правила работают во всём мире. Таким образом, если вы потратили на приобретение квартиры 6 млн тенге, то сдавать дешевле 70 тысяч тенге в месяц его невыгодно. Часть из этих денег уйдёт на оплату коммунальных платежей, а часть – на восстановление испорченной сантехники и мебели.

Какие предложения есть на рынке, корреспонденту «АТ» рассказали в агентстве по недвижимости.

- Каждый день к нам приходят люди, а нам нечего им предложить, недвижимость не сдаётся, - рассказывает руководитель одного из агентств недвижимости Мариям Исергужина. – А если и появляется свободная квартира, то она моментально уходит. Однокомнатная квартира – это понятие растяжимое. Они бывают старой, улучшенной планировки и шикарной квартирой в новостройках. Стоимость аренды однокомнатных квартир составляет 40-50 тысяч тенге плюс коммунальные услуги, но всё зависит от состояния жилья. Если это однокомнатная квартира в районе «Батыс», то её можно сдать и за 90 тысяч тенге. Есть убитые однокомнатные квартиры: стены, газплита и ванна в ужасном состоянии. Конечно, её сдадут за 40 тысяч тенге. Если та же однокомнатная квартира старой планировки чистенькая, и хозяин оставляет всё, вплоть до посуды и бытовой техники, то её могут снять за 60 тысяч тенге. У меня были случаи, когда такое жильё снимали даже дороже. Это полностью зависит от состояния квартиры. Что касается больших квартир, то обычно их сдают, когда уезжают по работе в другой город или переезжают из квартиры в коттеджи. Обычно они полностью меблированные и имеют бытовую технику. Такое жилье сдают очень дорого.

Таким образом, владельцы недвижимости всегда могут выбрать один из трёх вариантов уплаты налогов, работать безопасно и легально. А желающим снять квартиру важно не передавать деньги до тех пор, пока они не подписали договор аренды жилья. Что касается прибыльности этого бизнеса, то он требует слишком высокий первоначальный капитал и длинный период окупаемости.