Перепланировка квартиры: как воплотить мечты в реальность по закону

Что можно изменить в собственной квартире, а чего нельзя – разбирались репортеры «АТ». В ходе написания статьи мы выделили 3 категории разрешенных изменений и подготовили для удобства наших читателей обзорную инструкцию о том, как узаконить манипуляции с квартирным пространством.


Далеко не все актюбинцы, живущие в многоэтажках, готовы мириться с типовой планировкой собственных квартир. Многие, кто-то ради удобства, а другие, отдавая дань моде, решают изменить внутреннюю конфигурацию своего жилья. Вот и репортер @aktobe_times столкнулся (а точнее, задумал) исполнить такую задачу – сломать одну из ненесущих стен, чтобы объединить две комнаты.

Задача эта оказалась не самой простой, но не в техническом плане, а в том, чтобы все было по закону. Выяснилось, что самовольно стену снести нельзя. За это полагается штраф. И если в момент вашей проделки с переделкой госорганы могут ничего и не узнать, то признаться в содеянном придется, если вы захотите продать квартиру, оформить (не дай Бог) ипотеку под залог недвижимости, да и мало ли что еще.

Разбираясь с планами по сносу родной стены в кирпичном доме, репортер «АТ» выяснил, какие вообще переделки разрешены, в том числе и в панельных домах, и как сделать все по закону, чтобы в ответ ничего не прилетело. В том числе и в прямом смысле – кирпичом на голову.

Классификация

Минимизируя количество слов и упрощая смыслы, все виды манипуляций с квартирным пространством можно свести к четырем группам:

1. Изменения, не требующие регистрации.
2. Изменения, требующие только регистрации.
3. Изменения, требующие разрешения от госорганов с последующей регистрацией.
4. Категорически запрещенные изменения.

Где это прописано?

Стоить отметить, что нормы, которые определяют, что можно менять в квартире, а чего нельзя, распылены по различным приказам, законам и строительным правилам. Основными же являются «Правила организации застройки и прохождения разрешительных процедур в сфере строительства», которые были утверждены приказом №750 министра национальной экономики 30 ноября 2015 года. С тех пор в правила были внесены несколько десятков изменений. А потому перечитывать этот документ желающим все провести по закону следует непосредственно перед самой переделкой.



Изменения, не требующие регистрации

К этому перечню относится весьма незначительное количество работ:

1. Устройство и демонтаж встроенных шкафов, антресолей.
2. Остекление балкона.
3. Замена оконных рам.
4. Установка кондиционера, спутниковой тарелки (при условии, к примеру, что ваш дом не признан объектом историко-культурного достояния).
5. Установка короба на трубы в туалете и ванной.
6. Замена батарей.
7. Установка полупрозрачных раздвижных дверей, дверей-купе, перегородок из легких материалов.

Как видите, в этот список не входит перенос дверного проема из одной части стены в другую. Такой перенос относится к второй категории (читайте ниже). К ней же следует отнести и закладку дверного проема, если вдруг в вашей квартире одна из комнат имеет два входа-выхода.



Изменения, требующие только регистрации

К этой категории мы отнесли виды изменений, предусмотренных пунктом 23 «Правил организации застройки и прохождения разрешительных процедур в сфере строительства». Сюда относится перепланировка помещений, не связанная с изменением несущих и наружных конструкций, инженерных систем и оборудования при сохранении функционального назначения комнат.

1. Объединение или разделение санузла.
2. Увеличение площади жилых комнат и санузла за счет прихожей, внутриквартирных коридоров, встроенных кладовок и шкафов.
3. Совмещение кухни с жилой комнатой (при условии, что на кухне не установлена газовая колонка).
4. Создание арок и монтаж раздвижных дверей в ненесущих стенах.
5. Обустройство входа в жилые комнаты с газифицированных кухонь-столовых.
6. Перенос ненесущих стен в квартире из-за изменения конфигурации комнат, в том числе объединение комнат. Стоит помнить, что оставлять комнаты без окна или радиаторов отопления запрещено.
7. Совмещение жилой комнаты с коридором.
8. Обустройство входа в совмещенные санузлы из других жилых комнат, кроме кухонь.
9. Строительство основательных перегородок (к примеру, из кирпича) до потолка, образующих отдельное помещение.
10. Перенос дверного проема из одной стороны стены в другую.
11. Закладка одного из дверных проемов.

Из пункта 23 Правил следует, что 11 видов указанных манипуляций можно осуществить без разрешения от местного исполнительного органа, то есть акимата и его подразделений. «Проектирование и экспертиза проекта не требуется», - сказано в документе. Но при этом в Правилах указывается, что предварительно необходимо подготовить технический проект.

За разъяснением этого кажущегося противоречия мы обратились в ЦОН. Специалисты подтвердили, что техпроект необходим. В зале одного из ЦОНов Актобе установлен специальный стол. Женщина, сидящая за ним, объяснила, что является представителем некой архитектурно-проектной организации. Она заявила, что готова составить технический проект в течение дня. Стоимость услуги – 20 тысяч тенге.

После того, как техпроект будет готов, можно сносить стену. Как вы ее снесли – никто проверять не будет. Акт ввода в эксплуатацию вашей «переделки» подписываете вы и специалист, подготовивший проект.

Затем акт ввода и старый технический паспорт нужно передать в ЦОН либо через портал egov.kz для государственной регистрации и получения нового технического паспорта.

К слову, в Актобе немало специалистов, готовых снести любую стену. Стоимость сноса кирпичной перегородки длиной 3 метра и стандартной высоты обойдется в среднем в 60 тысяч тенге. В эту же сумму входит и вывоз из квартиры всего строительного мусора.

Изменения, требующие разрешения от госорганов с последующей регистрацией

В том же пункте 23 названных Правил сказано, что перепланировка, связанная с изменением несущих и ограждающих (наружных) конструкций, инженерных систем и оборудования, проводится в 4 этапа:

1. Получение исходных материалов для реконструкции помещений.
2. Проектирование и экспертиза проектов для реконструкции.
3. Уведомление органов, осуществляющих государственный архитектурно-строительный контроль и надзор, о начале производства строительно-монтажных работ и осуществление строительно-монтажных работ.
4. Приемка и ввод в эксплуатацию построенного объекта.

Полагаем, что эти этапы требуют дополнительного разъяснения. Итак, для начала вам нужно обратиться в проектную организацию, имеющую лицензию. Специалист должен приехать и осмотреть вашу квартиру. Он принимает решение – возможно ли воплотить в жизнь вашу идею. Определит, какие виды работы необходимы. После этого организация готовит проект перепланировки. Этот документ вы обязаны направить в орган архитектуры и градостроительства через портал egov.kz или ЦОН. Также вы должны подкрепить его правоустанавливающим документом на квартиру и техническим паспортом.

После получения документов госорганами специалист от архитектуры должен посетить вашу квартиру и провести экспертизу проекта. По результатам обследования выдаётся мотивированный отказ либо разрешение. Услуга оказывается бесплатно – в течение 15 рабочих дней.

Если вы получили разрешение, то приступаете к перепланировке. В некоторых случаях предусмотрен авторский надзор. Он предполагает, что создатель проекта перепланировки должен приехать к вам и проконтролировать качество работ, проводимых строителями.

После завершения перепланировки необходимо подписать акт ввода объекта в эксплуатацию. Подписывают его собственник, архитектор – автор проекта, специалист госоргана, в который вы направляли проект переустройства, и в некоторых случаях – строители. Стоит отметить, что сотрудник госоргана может приехать к вам и проверить, все ли соответствует проекту. После чего акт ввода и все ранее упомянутые документы подаются в ЦОН либо через egov.kz для госрегистрации изменений и оформления нового технического паспорта на квартиру.



Категорически запрещенные изменения

Многие манипуляции с переустройством пространства квартиры запрещены. Причем разнятся они в зависимости от типа постройки вашего дома. Для зданий, расположенных в сейсмоопасных районах, действуют отдельные строительные правила. Поэтому в качестве запрещенных мы перечислим лишь некоторые:

1. Демонтаж несущих стен или оборудование в них проходов.
2. Перепланировка в крупнопанельных домах с созданием проемов в несущих стенах.
3. Совмещение балкона с жилплощадью.
4. Вывод центрального отопления на балкон.
5. Присоединение части подвала или крыши к жилплощади.
6. Перекрытие источника естественного света.
7. Закрытие доступа к стоякам и счетчикам.
8. Снос межквартирных стен.
9. Демонтаж общедомовых коммуникаций, например, вентиляционных каналов или стояков отопления и водоснабжения.
10. Перенос санузла в область жилых помещений и кухни соседей снизу.
11. Утепление полов посредством системы центрального отопления.
12. Перенос стояков водоснабжения.
13. Заливка бетонной стяжки в домах с деревянными перекрытиями.

Как видите, совмещение балкона с комнатами тоже запрещено. Но многие актюбинцы этот запрет обходят. Для разъяснения этого вопроса мы обратились к юристам. Нам объяснили, что столь частое нарушение допускается из-за недосмотра компетентных органов. Хотя досматривать их тоже никто не уполномочил.

- Остекление балкона разрешено, но вот замена решетчатого ограждения на кирпичное или снос старого ограждения – относится к изменениям, требующим разрешения от госорганов с последующей регистрацией. Но мало кто в этом вопросе действует по закону. А оконную раму перед балконом и дверь сносят без опасений, потому что надеются, что в случае необходимости, допустим, проверки, успеют установить пластиковую перегородку. Скажут, что так и было. Проверочных рейдов по балконам на моей памяти не случалось, - рассказывает юрист. – Вот все и пользуются.



Что грозит за незаконную перепланировку?

Стоит помнить, что незаконная перепланировка квартир карается штрафом, который предусмотрен статьей 322 Кодекса об административных нарушениях. Размер его составляет 30 МРП, то есть 110 760 тенге. Если перепланировка привела или может повлечь полную потерю прочности и устойчивости здания, то размер штрафа составляет 80 МРП или 295 360 тенге. Естественно, все изменения, которые вы внесли в конфигурацию вашей квартиры, придется устранить.